よくあるご質問 Q&A
True oathには不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。
購入した物件を希望者に賃貸することで、オーナー様は安定した家賃や礼金を定期的に得ることができます。この収入の中から、購入ローンや修繕費等を支払います。マンションという資産を運用して所得を得る、これがマンション経営です。
不動産経営は、長期の安定収入が見込めるため、老後のための資金の確保に繋がります。公的年金に頼らない私的年金を貯蓄していると考えれば、安定・安心の生活設計が可能となります。
ローンを組んで不動産経営を始めると、オーナー様は団体信用生命保険に加入することになります。これにより、万が一、オーナー様が不幸にも死亡された場合、ローンの残債務はこの保険から支払われます。
残された遺族はマンションを無借金で相続でき、それ以降も安定した家賃収入を得ることができるので、生命保険の代わりに不動産経営をされるお客様も増えています。
日本の税制は、お勤め先の収入から様々な控除がされ、課税の対象になる｢課税所得額｣が決まります。その課税所得により、所得税・住民税額が決定します。
マンション経営等の不動産経営を始めることにより、経費等を経費計上でき、マンションの減価償却などで、｢実際にはお金は出ていかない｣のに、帳簿上の経費を出すことで赤字経常できるケースがあります。
それにより、課税所得を引き下げる効果が期待できます。条件により異なりますが、年に一度確定申告により税金が還付される事になります。
相続時に、現金・預貯金などの金融資産は時価で１００％課税対象となりますが、財産を不動産で保有し、なおかつその不動産を賃貸することにより、相続税評価額を４０％程度にまで引き下げられるケースがあります。
不動産の相続税評価額は時価ではなく、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価されます。これにより、投資用マンションは評価額が時価の４０％程度にまで減少する場合もあります。
したがって、大切な資産をより多く、ご家族に引き継ぐことができます。
我が国は人口減少社会に突入し、今後空き家が急増することが想定されています。また、相続税対策として、新築アパート・マンションの建築・供給も進んでおり、空室リスクについてより慎重に検討し対策を取ることが必須となります。True oarhの空室対策は以下の2点となります。
①空室リスクの少ない地域、物件を精査してご案内。
②入居付けに強い管理会社のご紹介。
全国にネットワークを持つTrue oathは、まだ市場に出る前の新鮮な情報をいち早く手に入れ、申込みが殺到するような地域の空室リスクの少ない物件をお客様にご提供できます。
また、全国各地の管理会社と深いコネクションを持っているため、入居付けに強いパートナーの管理会社を厳選してご紹介しております。
近い将来起こりうる大地震による最悪のリスクは、マンションが倒壊したり、火災で全焼するなどして、人が住めない状態となること。収益も生まなければ、資産価値もまったくのゼロになってしまいます。このリスクに対しては、自然災害が発生してもその被害を最小限に抑えるための予防策を事前に施しておくということが重要となります。
True oathでは、火事になりやすい木造家屋が密集しているエリアを避け、地盤が強い地域にあり、1981年に制定された「新耐震基準」に適応している物件をおすすめしています。『物件を選ぶこと』で建物の倒壊を防ぎ、『立地を選ぶこと』で火災被害への対処、リスク分散も可能になるのです。
築年数の経過により、家賃は徐々に下落して収益力は低下していきます。しかし必ずしも空室期間も長期化するというわけでもありません。入居者募集に強い管理会社が、周辺相場に見合った家賃で募集すれば、いくら建物が古くなったからといって空室が続くということはありません。ただし、賃貸需要が安定している都市部で投資をしているということが前提となります。また、物件をリノベーションすることで、収益力を改善し、空室期間を短縮することも可能です。リノベーションといっても、あくまでも目的は空室期間の短縮と収益力の改善ですから、壁紙や照明、水回りなどポイントを絞ったリノベーションでも十分改善効果が見込めます。
少ない自己資金でも保証型家賃収入で支払いもできますので、安定した収入のあるサラリーマンや公務員の方なら簡単に始められます。最低限の目安として物件価格の５％程度の頭金と諸経費の約50万円が必要になります。True oathのお客様で比較的多いケースは、自己資金100〜500万円程度からのスタートです。
自宅用融資とは違い、むしろ事業用融資の部類になります。つまり、取り組む投資不動産の将来性や資産価値、又、取り組むオーナー様の内容等を、提携金融機関が審査し、判断させていただきます。自宅用ローンは債務者の返済意思が高いことから、投資用ローンに比べ審査基準も緩和されています。また、自宅用ローンの金利水準も需要の多さ・返済意思高さの両面から低金利になっています。True oathでは、提携金融機関の中からお客様の条件に見合う投資ローンをご提案させていただきます。
ご自宅をローンで購入し、さらに投資用不動産を複数運用されてるサラリーマンオーナーの方も多いです。自宅用ローンとは違い、事業用融資の部類になりますので、取り組む投資不動産の将来性や資産価値、収益性、又、取り組むオーナー様の内容などを、提携金融機関が審査し、判断していくことになります。
優良物件を堅く購入し、その後の運用が順調に推移すれば、むしろ、好材料なる場合もありますので、金融機関の判断によるとお考えください。
近年、不動産は賃貸需要が高いものと低いものとの二極化が顕著です。つまり、需要が高い物件は古くなってもあまり価値が下がらず、賃貸の需要の低い物件は価値の下落が激しいという事です。従って、賃貸需要の高い物件を購入することが大切です。
True oathでは、立地、利便性、グレードを加味した賃貸需要の高い物件のみを厳選してご提案しております。
マンションの共用部は修繕積立金で修繕し、お部屋の内部は原則オーナー様のご負担になります。多くのマンションでは長期修繕積立計画に基づいて、共用部分の修繕を行い、20年後、30年後の急な修繕費用の発生を防いでいます。お部屋内部のクロスの張り替えやクリーニング等は原則オーナー様のご負担ですが、入居者からの敷金・礼金等から賄えることもあります。
不動産投資用ローンの場合、一般的な商品として変動金利が多くあげられます。金融機関により金利が上昇しても数年間は毎月の返済額が変わらないなどのルールを設けているところもあります。ローンを組む際は目先の支払いだけでなく、将来のことも考え余裕を持った資金計画が大切です。True oathでは、ご購入後も一部繰り上げ返済など利息負担を軽減するための適切な返済計画をご提案いたします。
下記の税金がかかります。
1.取得時に一度だけかかる税金
・不動産取得税
・印紙税
・登録免許税
2.取得後、毎年かかる税金
・固定資産税
・都市計画税
・その他、売却時に利益がでたら、所得税等の納付が必要です。
投資用不動産運営に関わる一切の手続を弊社提携の代行会社に委託することが可能です。オーナー様は安心して本業の仕事に専念することができます。多くのサラリーマンや公務員の方々が普段の生活を変える事無く始めています。
